VALUASI PROPERTI KOMERSIAL BERBASIS PENDEKATAN PENDAPATAN: ANALISIS SENSITIVITAS TINGKAT KAPITALISASI TERHADAP NILAI PASAR RUKO DI KAWASAN STRATEGIS KOTA SURABAYA

Abstract

Penilaian properti komersial di Indonesia masih sangat bergantung pada pendekatan data pasar (market approach), padahal ruko sebagai aset penghasil pendapatan justru lebih tepat dinilai menggunakan pendekatan pendapatan (income approach). Penelitian ini menguji penerapan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization) untuk menilai 38 unit ruko di empat kawasan strategis Kota Surabaya, yakni Darmo, Rungkut, Gubeng, dan Tunjungan. Data utama bersumber dari Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia (SHPR-BI), laporan pasar Colliers Indonesia 2022-2024, serta data listing aktif dari platform Rumah123 dan Lamudi periode Januari-Oktober 2024. Analisis sensitivitas dilakukan untuk mengukur seberapa besar fluktuasi nilai pasar ketika tingkat kapitalisasi (cap rate) bergeser. Selain itu, regresi sederhana digunakan untuk menguji hubungan antara cap rate pasar dengan variabel makroekonomi, khususnya BI Rate dan tingkat inflasi. Hasil menunjukkan bahwa perubahan cap rate sebesar 0,5 persen saja dapat menggeser nilai properti antara 7 hingga 12 persen, tergantung kawasan. Lebih menarik lagi, korelasi antara cap rate dan BI Rate tidak selalu searah seperti yang diasumsikan banyak penilai. Penelitian ini menekankan bahwa pendekatan pendapatan harus menjadi alat utama penilaian ruko, bukan pelengkap.